스트레스 DSR 도입, 시장에 끼치는 영향은?

 
안녕하세요 엘리하나입니다.
정부가 가계 대출을 안정적으로 관리하기 위해서 새로운 대출 규제를 검토하고 있다고 합니다.
DSR도 생소하게 느껴지는 분들도 많은데 스트레스 DSR까지..
도대체 스트레스 DSR은 무엇인지 도입 이유는 무엇인지 함께 알아봅시다.
 

 

DSR 이란?

 
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 연간 소득 대비 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.
가계부채 증가를 막기 위한 목적으로 2022년 7월부터 DSR 규제가 강화되어 주택담보대출(주담대)과 신용대출을 합산한 금액이 1억 원이 넘으면 DSR 40%(2 금융권은 50%)를 적용받게 되었습니다.
 

DSR 계산 방법

 
DSR은 다음과 같이 계산합니다.

DSR = ( 주택담보대출 원리금 + 기타 신용대출 원리금 )  / 연간소득

 
예를 들어, 연간소득이 5,000만원이고, 주택담보대출 원리금이 2,000만 원, 기타 신용대출 원리금이 1,000만 원인 경우 DSR은 다음과 같이 계산됩니다.

DSR = ( 2000만원 + 1000만원 ) / 5000만원 = 60%

 
이 경우 DSR이 60%로, 대출 한도가 줄어들거나 금리가 높아질 수 있습니다.
 
 

스트레스 DSR이란?

 
DSR 산정 시, 향후 금리변동 리스크를 반영해 가산금리를 더해서 계산하는 DSR입니다.
DSR은 현재의 금리를 기준으로 산정되기 때문에, 금리 인상이 예상되는 경우 대출자의 상환 부담이 커질 수 있습니다. 이를 고려하여, 정부는 스트레스 DSR을 도입하여 가계부채의 안정성을 높이고자 했습니다.
스트레스 DSR은 매년 11월 한국은행 공시를 기준으로 산정됩니다. 매년 11월을 기준으로 과거 5년간 신규 가계대출 금리 가중 평균의 최고치에서 11월 금리를 차감해 산출됩니다.
 

스트레스 DSR 예시)

연소득이 5천만원 차주 30년 만기 DSR 40%	금리 4.5% 대출 시	가산금리 1% + 금리 5.5%
	스트레스 대출 도입전 3억3천만원 대출 가능	2억 9천만원 대출 가능(4천만원↓)

 
 

스트레스 DSR 도입 이유는?

 
스트레스 DSR은 향후 금리 인상을 반영하여 대출자의 상환 부담을 줄이기 위한 제도입니다. 기존 DSR은 현재의 금리를 기준으로 산정되기 때문에, 금리 인상이 예상되는 경우 대출자의 상환 부담이 커질 수 있습니다. 이를 고려해 정부는 스트레스 DSR을 도입하여 대출자의 상환 부담을 줄이고, 가계부채의 안정성을 높이는데 기여할 것으로 기대하고 있습니다.
 

출처 : 금융위원회

 
2023년 10월중 가계대출 동향을 보면 전 금융권 가계대출은 총 +6.3조 원 증가하였고, 전월 상여금 유입 등 일시적 요인으로 감소했던 기타 대출이 기저효과 등으로 증가하면서 점점 증가폭이 확대되는 양상을 보이고 있습니다.
 
이에 금융당국은 10월 가계대출 증가폭이 확대된 것은 신용대출 등 기타대출 증가폭이 전월 기저효과로 확대된 데 주로 기인한 측면이 있으나, 향후에도 경각심을 가지고 적정 수준으로 관리할 필요가 있다고 언급하면서, 차주의 상환 능력을 넘어서는 과도한 대출이 이루어지지 않도록 변동금리 Stress DSR의 연내 발표 등 대출 심사를 강화해나갈 계획이라고 밝혔습니다.
 
 

스트레스 DSR 시장에 끼치는 영향은?

 
대출과 부동산시장은 긴밀하게 엮여있는 관계이기 때문에, 스트레스 DSR도입으로 대출 한도가 줄어들게 되면 주택시장이 위축될 우려가 크고, 그 영향으로 주택 매매 수요가 감소하여 주택가격이 하락할 것이라고 보는 전문가들이 많습니다.
 
또한, 스트레스 DSR은 대출자의 상환부담을 완화하기 위한 제도이지만, 스트레스 DSR 적용 기준이 너무 높으면 주택 매매 수요가 지나치게 감소하여 경기침체로 이어질 수 있습니다.
 
한편으로는 대출자의 상환 능력을 보다 엄격하게 심사함으로써, 과도한 대출을 방지하고, 대출자의 건전한 재무 상태를 유지 할 것이라고 보는 긍정적인 시각도 있습니다.
 

스트레스 금리 상한선 

 
스트레스 금리 상한선은 금융위원회에서 결정하게 되는데 스트레스 금리에 대해 3%정도 포인트 두는 안을 유력하게 들여다보고 있습니다. (1%~3% 이내에서 결정)
따라서 강도있는 규제로 3% 적용을 하게 되면 4.5% 대출금리로 계산하는 것이 아닌 7.5% 까지 상승하여 대출 한도가 급격하게 줄어들 수 있습니다.
 
스트레스 금리 상한선은 향후 금리 인상 속도와 가계부채 상황 등을 고려해 조정될 수 있습니다.
 

끝으로

 
 개인적으로 부동산특례보금자리론 일반형 폐지, 전세자금 대출을 규제하는 등 갑작스러운 방향전환으로 혼란스러운 시장상황에 스트레스 DSR 도입으로 혼란스러움을 더욱 가중시키는 건 아닌가 하는 생각이 듭니다.
 
스트레스 DSR은 12월 중 세부방안을 발표해 빠르면 내년 1월에 적용 될 수도 있다고 하니, 
대출을 계획하시는 분들은 12월 정부가 발표하는 세부방안을 참고하셔서 차질없는 계획 세우시길 바랍니다.